4．殺價

殺價是個重頭戲，也是一場比耐心比智慧的戰斗，它直接關系到你投資的成敗。價格是心理游戲，任何房子本身，就是全新的也不值那么多錢。買房更多買的是地皮，而地段的價值是沒有辦法估量的，因此，只能通過參考同地段別的房子，以及目前市場價位來衡量，而且，同樣一間房，不同的房主心里要價是不一樣的，而且，不同的賣方經紀也有不同的影響力

a.喊價的構成因素

房主的叫價一般由三個部分組成：房主的心目中實際所得，經紀人傭金和房主心目中留給買家的還價余地。舉例來說，房主希望實際收益為$200000，并且留給買家的還價余地為$20000，付給經紀費用為200000*7%=14000，所以他要叫價$200000+$20000+$14000=$234000

當然，這里面的任何一項并不是一成不變的，要知道，還價就象一根橡皮筋，經紀的作用是把它往二頭拉，如果買方這里拉不動了，就在賣方這里壓，如果買方還價比較堅決，經紀人為了促成成交，會反而反過來幫助買方勸說賣方降低心理價位。并且，如果沒有買方經紀，賣方經紀會很樂意的向房主表示愿意降低一部分傭金，因為，即便是降了傭金，也是獨吞，也比和買方代理平分了好。

b.談判技巧和策略

總體來講，就是一個字：堅決。你是付錢的人，任他講的天花亂墜或口干舌噪，如果你覺得對方水分太大，但是還是還不下來，情愿放棄。

一般，首次還價一定要狠些，應該比計算出來的更加低一點，一方面給房主一個心理打擊，暗示著這個房子不值那么多錢，一方面，為下次的還價作個好的開端，如果上來就給了個好價錢，以后就壓不下來了。

談的時候，應該是他急你不急，調整好心態很重要，即便很想買下來，還是要表現出無所謂的態度。當然，可以通過羅列一些有利于還價的因素，如地段的缺陷和房子本身的毛病，來幫助說服對方降價，其實，有些時候，即便是有經驗的老經紀，也不一定可以把針對某房的降價的因素研究的很透。通過羅列一些缺點，可以提醒對方經紀還有其他一些原因可以幫助說服屋主降價。對方經紀是沒有權力同意任何價格的，但他可以對房主有很大影響。

任何時候，不要被對方經紀誤導，可以仔細聽，但未必全部相信，作為經紀，必有夸張之辭，和一些心理暗示。

有些時候，觀察和等待是了解真正價位的一個辦法，如果在市場上放了一段時間還賣不掉，房主自己就會調整價位。當然，風險在於，喜歡的房子很可能被別人買去了。